英国Lloyds Bank最新公布的统计数据显示，2017年伦敦房产均价达到￡578,381(按照今天8.46的汇率约合人民币489万)，相比20年前涨了449%，是英格兰威尔士地区房价(￡278,750)的两倍，多了近30万英镑。但20年之前这个差距还没有这么大，1996年伦敦平均房价为￡105,266，仅比非伦敦地区多了3.4万英镑。

究其原因，英国这20年来持续的去工业化使得产业不断往伦敦集聚，去工业化后的英国服务业占总体GDP比重高达78.4%，而服务业(包括金融、科技、创意产业等)又集中于伦敦，目前大伦敦地区的GDP已经占英国总GDP的1/5左右。

1996年到2007年，英国经济保持稳定增长，年增长率一直维持在2%至4%之间，是欧洲GDP增长率最高的国家之一，而作为英国经济发动机的伦敦也在这个十年享受着经济增长的红利，房价也是跟着水涨船高。

可以看出2008年金融危机之前伦敦房价连续增长了十几年，金融危机也确实给高度依赖金融业的伦敦造成了重创，2008-2009年两年伦敦房价连续呈下跌趋势，同时也带来了一个难得的投资窗口期。

伦敦房价从2009年开始小幅回暖，加上欧债危机导致大量资金流入伦敦房产，伦敦房价从2012年开始再度大幅度上涨。与之形成对比的是英格兰地区整体房价上涨其实并不明显，英格兰东北部房价甚至一直呈下降趋势。

而根据Lloyds Bank上个月最新发布的统计数据(下图)，伦敦房价过去20年时间里上涨了449%，伦敦某些区域房价涨幅甚至高达702%，20年间房屋增值156万英镑。

房价涨幅排名前列的地区大部分位于东伦敦，包括排名第一的Hackney(涨幅702%)，紧挨着Hackney的Waltham Forest(617%)，东南部的Southwark(626%)和Lewisham(601%)，正东边的Newham(612%)。

这些地区房价大幅度上涨的原因非常相似，区域本身的地理位置十分优越(距离伦敦金融城通勤时间都在20分钟之内)，有着强劲的买房和租房刚需支撑，只是因为原本低收入人口集聚和区域配套设施不足，使得这些地区过去一直属于伦敦市中心的“价值洼地”。

这样一来，由于前文中提到的居住人口和配套设施两大影响房价的关键问题都在逐步改善，这些占据良好地理位置的区域的房价自然而然就涨上来了。

虽然脱欧在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性(英镑贬值使得赚英镑的上班族变“穷”了)，但海外投资者凭着汇率优势正强势入场抢占伦敦房地产市场份额，短期内托住了伦敦房产市场的流动性。而且从长远来看，在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前，这两大城市的房价应该还是持续坚挺。如果说北上广深的购房需求来自于全中国，那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界，目前伦敦面临的挑战可以归因于脱欧带来的短期不确定性，虽然豪宅市场受到一定冲击，但伦敦的刚需依旧十分旺盛，伦敦平均工资达到40,752英镑，高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。